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行业深度调整，房地产进入量减质升的平稳发展阶段。在此时期，珠江投资，始终坚持以客户需求为导向，凭借着持续迭代的产品力、多元发展的综合力、以人为本的服务力、珠江长期主义的内生力，在市场变化中平波缓进。

不断研磨下的产品沉淀，除了耳熟能详的“北京·珠江天樾书院、广州从化珠江壹城、上海·珠江安康苑”等一系列经典住宅作品之外，珠江投资近年在商业产品上的成就也值得关注。日前，亿翰对珠江投资集团产品研发及创新管理中心联席总经理韩东航进行了采访，围绕着“向新而生，如何将产品转化成客户满意的美好空间”进行了解读与回答。

需求升级

开放式街区下的全维场景

开放式街区，让街道回归人的尺度

1961年简·雅各布斯的著作《美国大城市的死与生》以各种功能混用的形态来构建宜居城市，通过丰富居住区与街道的多样性赋予城市活力，提出开放式街区的概念。

目前而言，街区制在国外发展较为成熟，我国在2016年2月的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，推广街区制，已建成的住宅小区和单位要逐步打开。建立充满活力、开放包容的弹性空间，让街道回归人的尺度，赋予城市新生。

这与珠江投资一以贯之的产品理念——“回归尊重人性的尺度”不谋而合。以珠江投资落子在成都的珠江新城项目为例，该项目位于温江光华新城核心地段，300万方的体量占据板块商业总体量的70%，建设为成都范围内，商业规模最集中、体量最大的一个城市商业综合体。项目通过A、B、C、D、E、F共6个街区，重构当地街区空间与布局。

在探索中高端社区消费领域的新增长点上，珠江投资不遗余力，位于成都珠江新城核心的B区项目，引入“CAZ”（Central Activity Zone，中央活力区）新概念，开启一个集合五星酒店、商业综合、金融街、健康社区的多业态与活力生活高度复合的新商圈。区内建筑体以大面积搭配光泽柔和的Low-e中空钢化玻璃提升整个板块的商业活力与氛围，立足绿色生态，通过极具生命情绪力的商业街空间景观，做到居、商、城真正的“情”“景”交融。

成都·珠江新城CAZ项目效果图

从取舍中看珠江投资在商业街区上的设计理念

1）协调性

开放式街区通常不是独立存在的，链接着住宅、公寓、写字楼等业态，其街道作为城市“毛细血管”的一部分，将街区空间充分合理地融入城市生活，需要对项目整体做通盘考量。以成都珠江新城·浪潮里为例，上承合生汇、伊藤洋华堂购物中心，两侧珠江国际中心甲级写字楼和珠江高端住宅御景湾、青云台环绕，下连TOD 4号线光华公园站，就需要在整个项目的建筑外部形象设计的协调性与内部设计的连续性，以及多业态的个性化中做衡量。

成都·珠江新城项目光华大道透视图

2）标杆性

塑造城市建筑地标，增强城市记忆点，珠江投资在核心场所设计上的考量，如街区入口、中心广场、交通接口等位置，以建筑的围合做好场地，以场地的打造做好建筑的标志性。

成都·珠江新城项目喜迎坊沿街效果图

3）人性化

在街区动线设计上去繁化简，韩东航总表示：“蜿蜒复杂的动线也许会留住客户，但简单通畅的流线才能带来更好的客户体验”，在街区尺度的把控上，既关注到公共设施的开放性，又把握了街道的人本设计，珠江投资以特色空间、休闲步道、潮玩广场、空中花园等形态串联整个商业街区。

南京·珠江四季悦城项目商业街内街效果图

4）实用性

空调、消防栓、充电桩等一直是街区设计和使用的难点，珠江投资在街区方案设计之初会重点研究，控实基础设施，同时为商户在场景使用上向室外空间合理延展。珠江投资更多关注在客户使用的多场景考量、智能科技的更新、基础设施如消防、给排水等细节上的专业把控，将每一个细节落到实处。

成都·珠江新城CAZ项目效果图

因时而新

积极适配新一代年轻人的需求

产品体系上的多样化

珠江投资在产品设计领域具有高度的迭代敏感性，至今已经迭代出“3＋1＋1”住宅（精工、典藏、奢级）＋公寓＋康养五大产品线，同时不断创新产品，精工研磨“珠江心品”2.0产品模块。珠江投资的商办项目上可圈可点，如近期很受客户关注和业内好评的广州城市商业坐标——珠江壹號。

广州·珠江壹號项目效果图

该项目坐拥年交易额2000亿的中大商圈，与珠江新城、琶洲共同构成广州的黄金三角，涵盖超甲级写字楼、商务奢宅LOFT、10万㎡高端商业三大业态，集商务、休闲、娱乐于一体，其中写字楼以220米塔尖高度，刷新海珠天际线，成为海珠区最高的商务中心之一。

广州·珠江壹號项目实景图

广州·珠江壹號项目实景图

值得一提的是，珠江投资在产品设计上对年轻群体消费需求的前瞻洞察力。以“95后”“00后”为主的消费生力军不断壮大的，他们创造需求、引领潮流，又带动潮流演变为主流，这群后浪或将成为商业空间的使用主力。

产品设计上的年轻化

珠江投资在接受采访时表示，在产品设计上会更多地考虑年轻人的需求。

对个人的私密空间与居家办公、自主创业的场景进行综合思考，兼顾空间的“外放与内收”，关注私有空间安全感与商用空间展示性，通过背景墙、展示台、接待区的设置回应年轻群体在传统空间无法满足的开放性需求，做到动静结合，比如建立网络直播、产品模型展示、手工才艺展示等客户可自主表达的、充满个性的区域；同时，独立空间又可以通过灯光、智能化等细节上的设置，满足年轻群体学习、生活起居等私密性需求，寻找隐蔽与安全、开放与交流的平衡之道。

广州·珠江未来城项目实景图

广州·珠江未来城项目实景图

社区公共空间设计的底层逻辑也一样，根据年轻群体出行与归家动线上的习惯，会重点在地下车库、架空层做景观优化，搭建共创交流场所，实现大空间可拆分、小空间可融合，打破以往设计中明显的边界效应，力求在空间和生活场景中找到社会行为公共性和个人行为私密性的平衡。

另外，珠江投资还从年轻群体对异业品牌的关注度作为切入点，在产品设计上与年轻品牌建立资源链接，引入主题新概念，相互赋能，给美好空间下的生活场景更多想象。

存量商业，挖潜焕新

增量商业上的竞争，珠江投资可以凭借着品牌力、产品力、交付力和服务力破圈，但在存量市场上的存量产品如何突围，珠江投资在访谈中作了系列回答。

珠江投资关于存量市场的思考

韩东航总表示，存量商业再开发至少存在三个难点，一是本身确实存在产品属性、信贷款要求、空间受限等问题，无法满足消费者的需求；二是在开发过程中，缺乏对目标客户精准认知，使客户对产品展示理解不够、没有共鸣，从而产生购买抗性；三是市场周期性变化对价格和成本匹配出现错位、难以调整。

价值挖掘以转存为新

珠江投资表示，会针对以上难点不断挖掘存量产品的潜力：一是研究原有空间下的场景多样性，发掘项目新的价值点；二是在有限的条件下，尽可能对产品做出优化，如空间调整、建筑材料更换、科技升级等，把产品细节把控到位；三是客观深入进行客研分析，思考解决客户抗性的有效办法，以更加多元的维度展现产品的价值；最后，是提升运营资源的调整与服务增值，根据同类型客户需求制定特别的服务方案，提高产品价值。

“以人为本”的长期主义理念

贯穿始终

系统研发与需求导向

珠江投资一直走的是稳健发展之路，但稳健并不意味着保守。珠江投资的产品研发体系一直在持续地升级创新。在时代和市场的变化下，固守初心，却不“固守”产品，始终以人的需求为导向对产品精雕细琢，其产品研发基地早年就已经落地于广州从化珠江壹城，每年还在做不断的改进与培训。珠江投资通过调研发掘客户在产品上的需求敏感点，开始追求满足个性需求的艺术留白、去风格化的中性设计、智能系统的一体化，最后形成对产品设计的价值导向，实现产品与市场和客群的精准匹配。

作为老牌房企，珠江投资在快速接受市场新变化、新需求、新事物上，表现得一点也不“老”。一年一度的产品摄影大赛建圈活跃，业主纷纷拍出美片以使用者的视角看珠江的产品；与EDG电竞战队互动，实现品牌营销出圈，洞察与迎合新世代年轻人需求。

时间检验下的经典

近几年，珠江投资的产品研发体系不断淬炼升级，以超越周期的预见性战略眼光，紧握时代脉搏，不断提升超级产品力，让产品成为经得起时间检验的经典，如首个地产作品广州·珠江华景新城，已然成为常驻超10万人口的成熟社区；建设于2000年之初的广州·珠江投资大厦，如今依旧是珠江新城CBD建筑群中独特的风格旗帜；持续开发十余年的广州从化·珠江壹城，不断丰富商业、教育、康养等配套，服务珠江好生活。

结语

珠江投资依靠多年稳健的发展，在当下始终如一，真正地践行长期主义，在企业即将迎来“而立之年”之际，珠江投资不断夯实产品基石，由全生命周期的时间轴向四维全场景的时空轴进化，将“好生活，在珠江”的品牌理念践行到底。